HappyHouse

ベトナムで躍進中、ディベロッパー系不動産ファンド「HappyHouse」とは?

1. なぜ今、ベトナム住宅不動産市場が熱いのか

現在ベトナムでは、中産階級向けの郊外住宅物件需要が急激に拡大しています。マクロ経済データを用いて勃興するベトナム不動産市場を分析したとこと、当該市場における急激な需要拡大には大きく2つの要因が関係していていることが明らかになりました。

1つ目の要因は、住宅購入が活発化する給与水準に到達した「ベトナム人中産労働階級層の拡大」です

- 三菱総研によると、経済成長が著しい新興国において、住宅や自動車を含む高単価な耐久消費財の購買活動が盛んになるポイントは、国の平均年収が3,000ドルを超えた時点であることが分かっています。

- ベトナム政府による正式な経済調査によると、ベトナム国内の平均年収は2,385ドル(2017年時点)です。しかし、現金決済が主流で、正式な会計手続きを行わない個人事業主が多いベトナムでは、公の調査データに載ることのない経済活動の規模が大きいため、現時点で既にベトナムの平均年収は3,000ドルを超えている可能性が高いとされています。

- 労働者人口(=市場全体のボリューム)×平均年収(=ターゲット顧客比率)のマトリックスを用いてASEAN諸国における「ターゲット顧客の規模」を可視化してみると、労働者人口が大きく平均年収が3,000ドル前後のレンジにあるインドネシアやフィリピン、ベトナムが中産階級向け住宅販売事業のポテンシャル市場であることが分かります。(図:1を参照)

図:1 「ベトナム市場の成長性: ターゲット顧客の規模」

2つ目の要因は、「更なる都市化への期待」です。

-まず都市化とは、ある地域の人口が都市または都市部に集中する過程のことを指します。

-都市化が進行すると、都心部における不動産価格が上昇し、中産階級労働者は都市郊外に住宅を求め始め、結果的に郊外の住宅需要が拡大します。(図2を参照)

図:2 「都市化による郊外住宅需要拡大のメカニズム」

- マイホーム保有率(ターゲット顧客比率)×都市部に住む人口割合(=都市化進行度)のマトリックスを四象限で示し、四象限の左下(=マイホーム比率が低く、また都市化も成熟していないため、今後更なる都市化による郊外住宅需要の拡大が見込まれる市場)に当たるASEAN諸国をスクリーニングした結果、ベトナムがASEAN唯一のポテンシャル市場であることが明らかになりました。(図3: 参照)

図3: 「今後、都市郊外における住宅需要の拡大が見込まれる市場」

データを見ても明らかであるように、ベトナムの不動産住宅市場は「ベトナム人中産労働階級層の拡大」や「更なる都市化への期待」といった実体経済に基づいた確度の高い要因による頑健な成長が見込まれ、今後も引き続き内資/外資による大規模な資本投下が予測されます

2. ベトナム住宅不動産市場における問題点

機会の多いベトナム不動産市場ですが、同時に多くの問題も抱えています。我々がベトナムの事業者/住民として直面した/直面している無数の住宅問題は、大きく2つのイシューに収斂されると考えています。(図4を参照)

1つ目のイシューは、「劣悪な住宅物件クオリティ」です。

- 現在、ベトナムの住宅市場は需要多可な状況にあるため、クオリティが低い住宅でも買い手は比較的簡単に見つかる環境にあります。また、そもそもベトナム人の住宅品質に対する期待値が低いことも要因の一つとして考えられるでしょう。

- ベトナムの物件クオリティが低いもう1つの理由として、そもそもクオリティの高い住宅を供給することができないということが挙げられます。先進国では当たり前の基本的な建築ノウハウが蓄積され、また手抜き工事や資材の窃盗といった事案を現場レベルで管理・抑制できる施工会社の供給量が致命的に不足しています。

2つ目のイシューは、建築ケイパビリティ不足による「中間労働者向け住宅価格の高騰」です

- 建築ケイパビリティが不足しているベトナム不動産市場では、住宅単体のクオリティが低いだけでなく、住宅物件全体の供給量も限定的です。限られた国内の建築ケイパビリティは市場原理に伴い優先的に富裕層/外国人向けの高単価不動産建設に使われ、優先順位が劣後する中間層向け低単価住宅建設市場では、供給可能な建設ケイパビリティの枯渇により住宅価格が暴騰しています。

- また、特に経済発展が著しい地域においては、土地そのものの価格が急激に上昇しており、物件クオリティは変わらないまま、不動産価格だけ上昇する現象が起きています

図:4 「ベトナム不動産市場の現状と課題」

3. HappyHouseのソリューション

HappyHouseは、ベトナム住宅不動産市場が直面する上記2つのイシューに対して、明確なソリューションを提供します。

1つ目のイシューである「劣悪な住宅物件クオリティ」は、日本から先進的な施工技術を輸入・インストールすることで解決します。HappyHouseの現地コアメンバーは、日本のトップ大学/建設会社で施工秘術及びプロジェクト・マネジメント学んだベトナム人/日本人のエキスパートから構成されており、高品質の住宅物件を大量に共有することができるケイパビリティを具備しています(図:5, 図:6を参照)

2つ目のイシューである「中間労働者向け住宅価格の高騰」は、シンプルにベトナム人中産労働者階級の人々が購入可能な価格で住宅を供給することで解決します。これはHappyHouseのビジョンである「ベトナム人中間層への安定的な高品質住宅供給を通じた、ベトナム社会主義共和国の持続的繁栄」を軸に、投資家を含むファンド関係者の思いにより実現してきました(図:7を参照)

図:5 「競合ディベロッパーが販売する同価格帯の物件クオリティ比較」


図:6 「クアンガイ開発地のドローン撮影写真」


図:7 「競合ディベロッパーとの価格比較」

4. 現在募集中の投融資案件

現在HappyHouseが手掛ける住宅地開発案件で投融資を募集しているファンド及びその詳細は下記の通り

ハロン住宅地開発プロジェクト

-投融資単位: お問い合わせください

-期間: 2.5年

-リターン: 年利20%

5. コンタクト方法

弊社ファンドへご参画を検討される投資家の方はinfo@danangjapan.comまでご連絡ください。僭越ながら、追加資料請求のみのご依頼はお断り致します。